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大石桥市城乡房屋拆迁管理办法
类型:政策法规  日期:2011-03-11  浏览:10531 次  评论:查看评论

大石桥市城乡房屋拆迁管理办法

 

第一章  总则

第一条  为加强我市房屋拆迁管理,维护拆迁当事人的合法权益,根据国务院《城市房屋拆迁管理条例》、《辽宁省城市房屋拆迁管理办法》、《营口市城市房屋拆迁管理办法》、《中华人民共和国土地管理法》和《中华人民共和国土地管理法实施条例》并结合本市实际,制定本办法。

第二条  凡在我市行政区域内,实施房屋拆迁,并需要对被拆迁人补偿、安置的,适用本办法。

第三条  本办法所称拆迁当事人,包括拆迁人和被拆迁人。

拆迁人是指取得《房屋拆迁许可证》的单位。

被拆迁人是指被拆迁房屋的所有人。

拆迁人应当执行本办法的规定,对被拆迁人给予补偿、安置;被拆迁人应当在规定的搬迁期限内完成搬迁。

第四条  大石桥市人民政府拆迁管理办公室(以下简称市拆迁办)是房屋拆迁主管部门。

大石桥市人民政府拆迁管理办公室和大石桥市土地储备交易中心合署办公。负责农村集体土地征收的安置补偿工作。

第五条  城市房屋拆迁必须符合城市规划,有利于城市建设,旧城区改造,生态环境改善和保护文物古迹;兼顾国家、集体、个人三者利益,坚持公平、公正、公开的原则。

第六条  规划建设、国土资源、城市管理综合执法、公安、工商、供电、供水、供暖、电信、广播电视、公用事业与房产、林业、民政等相关部门,拆迁人和被拆迁人的管理部门或单位及各镇区、村委会、社区,要依照本办法的有关规定及时办理拆迁中属于本部门的业务,配合房屋拆迁管理部门做好城市房屋拆迁工作。

第二章 拆迁管理

第七条  市拆迁办的职责是:

(一)审核房屋拆迁计划和安置方案,核发房屋拆迁

许可证,发布拆迁公告;

(二)对房屋拆迁安置补偿过程进行监督和检查,处

理拆迁安置中的纠纷,依法进行调解和裁决;

(三)负责相关部门的协调工作,负责组织联审工作;

(四)负责回迁楼的分配、管理工作;

(五)负责拆除房屋的管理、拆除单位的确定及土地

平整工作;

(六)依照相关拆迁法规处理拆迁中的违法行为;

(七)建立健全并管理好全市的房屋拆迁管理档案。

第八条  任何单位需拆迁房屋必须向市拆迁办提出书面申请,并提交下列资料:

(一)建设项目批准文件;

(二)建设用地规划许可证;

(三)国有土地使用权批准文件;

(四)拆迁计划及拆迁方案;

(五)办理存款业务的金融机构出具的拆迁补偿安置资金证明;

(六)法律、法规、规定需要的其他资料。

第九条  市拆迁办对申请事项进行审查后,符合条件后颁发《房屋拆迁许可证》,以房屋拆迁公告的形式向社会公布。

第十条  拆迁人可以自行拆迁,也可以委托具有拆迁资格的单位进行拆迁。被委托的拆迁单位不得转让拆迁业务。

第十一条  拆迁公告下发后,拆迁范围内的单位、个人和涉及的有关部门不得进行下列活动:

(一)房屋买卖、交换、出租、抵押、典当、赠与、分割、析产、调换;

(二)居民常住户口的迁入和分户;

(三)申请、核发营业执照;

(四)土地使用权出让、转让、出租、抵押及相关用地审批;

(五)企业转制、出售、租赁、承包、兼并;

(六)房屋的改建、扩建、新建、翻建及装修;

(七)改变房屋和土地用途。

房屋拆迁管理部门应当就前款所列的事项,书面通知有关部门暂停办理相关手续。暂停办理的书面通知应当载明暂停期限,最长不得超过1年。拆迁人需要延长暂停期限的,应当在拆迁期满前2 0日内报请房屋拆迁管理部门批准,延长暂停期限不得超过l年。

第十二条  供水、供电、供气、供暖、通讯、广播电视等单位不得对没有完成搬迁的被拆迁人房屋实施停水、停电、停气、中断通讯及电视信号。

第十三条  在拆迁公告规定的搬迁期限内,拆迁人与被拆迁人、房屋承租人达不成拆迁补偿安置协议的,经当事人申请,由市拆迁办进行裁决。

当事人对裁决不服的,可以依法申请行政复议或者向人民法院起诉。拆迁人依照本办法规定已对被拆迁人给予货币补偿或者经裁决维持拆迁补偿安置协议,或者提供拆迁安置用房、周转用房的,诉讼期间不停止拆迁的执行。

第十四条  被拆迁人或者房屋承租人在裁决规定的搬迁期限内未搬迁的,由市政府责成相关部门依法执行强制拆迁或由市拆迁办申请人民法院强制拆迁。

实施强制拆迁前,拆迁人应当就被拆迁房屋有关事项,向公证机关办理证据保全。

第十五条  被拆迁房屋存在产权、债权或使用权等纠纷的,当事人应通过协商、仲裁的方式解决。在拆迁通告规定的拆迁期限内尚未解决的,由拆迁人按本办法提出补偿、安置方案,报市拆迁办批准,办理证据保全后,将房屋先行拆除。属产权债权纠纷的,补偿费暂由拆迁单位无息代管;属使用权纠纷的,暂不安置,待纠纷解决后,拆迁单位按双方达成的协议或发生法律效力的判决书执行。

第十六条  拆除军事设施、人防工程、涉外工程、寺庙、教堂、文物古迹和特殊风貌的房屋以及法律、法规另有规定的,按有关规定办理。

第十七条  拆迁人实施房屋拆迁的补偿安置资金应当全部用于房屋拆迁的补偿安置,不得挪作他用。

拆迁补偿安置资金,应当存入市拆迁办指定的金融机构开设的专项帐户。

市拆迁办应当加强对拆迁补偿安置资金使用的监督。应当与拆迁人、拆迁补偿安置资金存入的金融机构签订拆迁补偿安置资金使用监管协议,明确拆迁补偿安置资金的使用程序、违反协议的法律责任等。

由政府投资的拆迁项目,其拆迁补偿安置资金应通过联审方式支付。审计部门要对资金的使用进行跟踪审计,在项目完成时出具审计报告。

第三章  拆迁补偿与安置

第十八条  拆迁人应当依照本办法规定,对被拆迁人给予补偿、安置;被拆迁人应当在搬迁期限内完成搬迁。

第十九条  拆迁补偿的方式可以实行货币补偿,也可以实行房屋产权调换。

第二十条  货币补偿的金额根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积、成新程度、建筑结构形式等因素,以房地产市场评估价格确定。其中住宅房屋由大石桥市房地产评估专家委员会按照上一年度住宅房屋房地产市场交易价格,结合供求关系和环境变化等因素,确定不同区位、不同结构、不同类型的住宅房屋每平方米建筑面积的价格,并定期向社会公布。

第二十一条  拆迁人应当委托具有相应评估资格的评估机构按照《城市房屋拆迁估价指导意见》的规定对被拆迁房屋进行评估,评估费用由拆迁人承担。

市拆迁办应当公示三家以上具有资质的评估单位,由拆迁当事人以抽签方式确定其中一家评估单位。

拆迁人或被拆迁人对估价报告有疑问的,可以向评估机构咨询。评估机构应当向其解释拆迁估价的依据、原则、程序、方法、参数选取和估价结果产生的过程。

拆迁当事人对估价结果有异议的,自收到估价报告之日起5日内,可以向原评估机构书面申请复核估价,也可以另行委托评估机构评估。

拆迁当事人对原评估机构的复核结果有异议或者另行委托估价的结果与原估价结果有差异且协商达不成一致意见的,自收到复核结果或者另行委托评估机构出具的估价报告之日起5日内,可以向大石桥市房地产评估专家委员会申请技术鉴定。

大石桥市房地产评估专家委员会应当自收到申请之日起10日内,对申请鉴定的估价报告的估价依据、估价技术路线、估价方法选用、参数选取、估价结果确定方式等估价技术问题出具书面鉴定意见。

大石桥市房地产评估专家委员会裁定原估价结果有效的,鉴定费用由有异议方承担;原估价结果无效的,鉴定费用由评估机构承担。

如被拆迁人拒绝评估机构现场勘察,评估机构可根据拆迁区域内相似状况房屋及收集的资料进行评估。评估失实或者出现其他后果的,被拆迁人应当承担相应责任。

第二十二条  被拆迁房屋的用途按照房屋所有权证记载的设计用途确定;有异议的,按照房屋产籍档案记载的审批部门批复的设计用途确定。

在房屋拆迁前,房屋产权已经发生转移,但未办理变更登记,或者房屋所有权证记载面积与实际面积不符的,由房屋产权产籍部门在收到当事人申请后5个工作日内出具认定书。

第二十三条  房地产评估机构按照被拆迁住宅房屋的成新、楼层、朝向、环境、使用率等因素,确定被拆迁住宅房屋的补偿面积单价及装修和附属物的价格。

第二十四条  住宅房屋选择货币补偿的,在评估价格的基础上有照面积增加300元/m2进行补偿。

第二十五条  住宅房屋选择产权调换(回迁)的,原有照房屋住宅面积“一平还一平”不找差价,新房屋面积超出原房屋住宅面积5㎡以内的(含5㎡)按优惠价900元/㎡计算,超出5㎡以外的按市场价计算。

回迁楼的建设标准要与同一项目普通商品楼建设标准一致。

第二十六条  被拆迁人在规定的奖励期限主动搬迁的每户奖励5000元(选择产权调换的也可奖励新房面积5㎡,两者不可兼得)。

第二十七条  不符合规划条件,没有取得独立的《国有土地使用权证》和农村《宅基地批复证》的门前房、厢房、耳房出示的各种产权证明(包括房屋产权部门颁发的《房屋所有权证》及《农村居民私有房产执照》),可以依据国家政策,按照有照房屋进行货币补偿安置。

第二十八条  选择产权调换的被拆迁人,在规定的奖励期限配合迁出的,在享受上述优惠政策后,其安置户型单元面积仍超出规定面积的,如每户超出面积小于或等于应享受优惠政策后总面积的10﹪,超出的部分按该项目相同市场价格的90﹪结算;如超出的部分大于应享受优惠政策后总面积的10﹪,则超出10﹪的部分按该项目相同房屋市场价格结算。

被拆迁人在签订安置协议时,暂按图纸设计面积结算,待回迁入住时以产权部门确定的最终面积结清差价。

回迁房每户房屋最终测绘面积超出原协议面积3㎡以内(含3㎡)的按政策规定结算,超出3㎡以外的房屋面积按该房屋市场销售价格减半收取,少于原协议面积3㎡以内的按政策规定结算, 少于3㎡以外的按该房屋市场销售价格返还。

第二十九条  拆迁住宅房屋实行产权调换的,拆迁人应当对自行安排住处的被拆迁人或者房屋承租人在回迁过渡期限内支付临时租房补助费,临时租房补助费为每户每月400元。原两个或多个房屋回迁一个新房的,按一户给付;原一户房屋回迁两个新房的,按两户给付。

第三十条  被拆迁人因房屋拆迁发生通信、有线电视、电表、水表等设备的迁装费用,由拆迁人按照以下标准支付给被拆迁人:

(一)固定电话一次性给付迁装费用200元;

(二)有线电视一次性给付迁装费用300元;

(三)空调一次性给付迁装费用每台300元;

(四)水、电表50元/块(选择回迁安置的除外);

(五)宽带拆除补偿费:按照交款收据进行折扣后返给被拆迁人;

(六)居民水井每眼1000元;

(七)享受社会最低保障待遇的被拆迁人每户给予5,000元补助,五保户可参照本条标准执行。

(八)拆迁人应当对被拆迁人或者房屋承租人支付搬迁补助费。搬迁补助费每户400元,选择回迁安置的享受两次搬迁补助费800元;

第三十一条  临街住宅经规划建设、房产部门批准改为经营用房并有工商批准证明的,每平方米增加300元补偿。不临街住宅经规划建设、房产部门批准改为经营用房并有工商批准证明的,每平方米增加150元补偿。未经规划建设、房产部门批准将住宅房屋改为经营用房且没有工商批准证明的不予补偿。在拆迁公告下发前十二个月内没进行工商年检或没有完税凭证的,不享受该政策。

第三十二条  对有房照,房屋自然坍塌,但未新建的居民,按该拆迁区域房屋评估平均单价补交原房屋价款后,按现行政策进行补偿安置。

第三十三条  原有照房屋翻建后,面积增加,但没有办理新房屋产权证的居民,新建房屋经相关审批部门批准的,在产权部门确认核对面积后可按现行政策进行补偿安置。

第三十四条  拆迁非公益事业房屋的附属物,不作产权调换,由拆迁人给予货币补偿。

第三十五条 拆迁公有住房,按照下列规定确定产权后,进行补偿、安置:

(一)房屋承租人购买公有住房后,取得房屋产权;

(二)房屋承租人没有购买公有住房,被拆迁人支付产权调换差价,被拆迁人与房屋承租人重新建立租赁关系的,产权属被拆迁人所有。

第三十六条 拆迁产权不明的房屋,拆迁人应当提出补偿、安置方案,对被拆迁房屋进行勘察记录,到公证机关办理补偿款提存公证和证据保全手续,并报房屋拆迁管理部门审核同意后实施拆迁。

第三十七条  拆迁设有抵押权的房屋,抵押人和抵押权人重新设定抵押权或者达成债务清偿协议的,拆迁人应当按照达成的协议对被拆迁人给予货币补偿或者实行产权调换;抵押人和抵押权人不能重新设定抵押权或者不能达成债务清偿协议的,拆迁人应当对被拆迁人实行货币补偿,并将补偿款向公证机关办理提存。

第三十八条  拆迁非住宅房屋,按照下列规定予以补偿:

(一)被拆除的房屋及其附属物;按房屋结构、质量、年限给予评估补偿,无法恢复使用的设施按照重置价格结合成新评估补偿;

(二)有偿取得土地使用权的,按有关规定予以补偿;

(三)按照货物运输价格和设备安装价格计算的设备运输安装的费用予以补偿;

(四)其他依法应当给予的补偿。

第三十九条  拆迁国营、集体企事业单位、民营企业及个体工商业者生产、经营性用房造成停产、停业的,参照完税后月利润给予停产期间损失。拆迁人应当以本市上一年度全市职工社会月平均工资额为标准,按照被拆迁人在拆迁范围内的在册职工人数,一次性付给3个月补助费;临时工付给一个月补助费;离退休职工,一次性付给3个月的统筹外费用。

在拆迁过程中涉及被拆迁人银行贷款、债务往来、物资积压、租金等损失的,不予补偿。

第四十条  无照房有批建手续且在批建时限内按评估价格补偿;批建手续不全或超过批准时限的按评估价格减半补偿;违章建筑无偿拆除。

第四十一条  涉及农村宅基地征收,土地补偿部分,由国土资源管理部门按相关法律政策与村集体逐户核算补偿金额,补偿费一次性拨付给村委会,由村委会按政策予以补偿。

第四十二条  对失地农民按相关规定,符合条件的纳入社会养老保障体系。土地补偿的集体收入,应优先用于缴纳被征地农民养老保障资金。具体缴纳比例及承担数额由劳动保障部门核定。

第四十三条 被拆迁人饲养的禽、畜自行处理

第四十四条 拆迁区域范围内林木、果树、苗圃根据相关规定确定补偿金额。(详见附表)

第四十五条  拆迁范围内的坟茔,由民政部门拟定补偿标准、迁移地点后报政府批准。

第四章  罚 

第四十六条  根据国务院《城市房屋拆迁管理条例》、《辽宁省城市房屋拆迁管理办法》、建设部《城市房屋拆迁估价指导意见》、《城市房屋拆迁行政裁决工作规程》,对违反相关规定的进行处罚。

第四十七条  违反规定,未取得《房屋拆迁许可证》,擅自实施拆迁的,由房屋拆迁管理部门责令停止拆迁,给予警告,并处已经拆迁房屋建筑面积每平方米20元以上50元以下罚款。

第四十八条 违反规定,以涂改、伪造、转借、买卖等欺骗手段取得《房屋拆迁许可证》的,由房屋拆迁管理部门吊销《房屋拆迁许可证》,并处拆迁补偿安置资金1%以上3%以下罚款。

第四十九条 拆迁人违反规定,有下列行为之一的,由房屋拆迁管理部门责令停止拆迁,给予警告,可并处拆迁补偿安置资金1%以上3%以下罚款;情节严重的,吊销《房屋拆迁许可证》。

(一)未按照《房屋拆迁许可证》确定的拆迁范围实施房屋拆迁的;

(二)委托不具有拆迁资格的单位实施拆迁的;

(三)擅自延长拆迁期限的。

第五十条 接受委托的拆迁单位违反规定,转让拆迁业务的,由房屋拆迁管理部门责令改正,没收违法所得,并处合同约定的拆迁服务费25%以上50%以下罚款。

第五十一条  估价机构及估价人员违反规定,由房屋拆迁管理部门给予警告,责令改正,并依据《城市房地产中介服务管理规定》、《房地产估价师注册管理办法》等规定进行处罚,或记入其信用档案;给拆迁当事人造成损失的,依法承担赔偿责任;构成犯罪的,依法追究刑事责任:

(一)出具不实估价报告的;

(二)与拆迁当事人一方串通,损害对方合法权益的;

(三)以回扣等不正当竞争手段获取拆迁估价业务的;

(四)允许他人借用自己名义从事拆迁估价活动或者转让、变相转让受托的拆迁估价业务的;

(五)多次被申请鉴定,经查证,确实存在问题的;

(六)违反国家标准《房地产估价规范》和本《办法》其他规定的;

(七)法律、法规规定的其他情形。

第五十二条 阻碍房屋拆迁管理部门工作人员依法执行职务,违反治安管理规定的,由公安机关按照《中华人民共和国治安管理处罚法》予以处罚;构成犯罪的,依法追究刑事责任。
    第五十三条 房屋拆迁管理部门违反规定,有下列行为之一的,对负责人和其他直接责任人员依法给予行政处分;情节严重,致使公共财产、国家和人民利益遭受重大损失,构成犯罪的,依法追究刑事责任:
    (一)违反规定核发或者拒绝核发《房屋拆迁许可证》及其他批准文件的;

(二)核发《房屋拆迁许可证》以及其他批准文件后不依法履行监督管理职责的;

(三)对违法行为不依法予以查处或者违反规定实施行政处罚的;

(四)违反规定接受拆迁委托的;

(五)有其他违反规定行为的。

第五十四条 实施行政处罚,按照《中华人民共和国行政处罚法》的有关规定执行。罚款和收缴罚款,按照《辽宁省罚款决定与罚款收缴分离实施细则》执行。

第五章  附 则

第五十五条 本办法中下列用语的含义是:

(一)搬迁期限,是指被拆迁人和拆迁人在拆迁补偿安置协议中约定或者裁决的被拆迁人完成搬迁的期限;

(二)拆迁范围,是指房屋拆迁管理部门根据建设用地规划许可证和国有土地使用权批准文件确定的房屋拆迁范围;

 (三)拆迁期限,是指拆迁许可证确定的拆迁人完成房屋拆迁工作的起止日期;

(四)违章建筑,是指在城市规划区内,未取得建设工程规划许可证或者违反建设工程规划许可证规定建设的建筑物;

(五)临时建筑,是指经城市规划行政主管部门批准,规定有使用期限,到期必须拆除的建筑物;

(六)产权调换,是指拆迁人用自己建造或者购买的房屋与被拆迁人进行房屋产权调换,并按被拆迁房屋的评估价和调换房屋的市场价进行结算调换差价的行为;

(七)过渡期限,是指从被拆迁人迁出之日起到回迁之日止。新建回迁安置用房六层(含本数,下同)以下不得超过18个月,七层以上十八层以下不得超过24个月,十九层以上不得超过30个月。逾期不能按时交付使用的,给予双倍临时安置补助费。

(八)户数的计算,以房屋产权证为单位,一个房屋产权证称为一个房屋或一户

第五十六条  本办法自发布之日起施行,如与原有政策相抵触的以此文件为准。

第五十七条  本办法施行前发生的房屋拆迁,仍按原规定和当时的协议执行。

第五十八条  本办法未尽事宜,按国务院《城市房屋拆迁管理条例》、《辽宁省城市房屋拆迁管理办法》、《中华人民共和国土地管理法》和《中华人民共和国土地管理法实施条例》以及有关规定执行。

第五十九条  本办法由大石桥市人民政府拆迁管理办公室负责解释。

附表:林木、果树、苗圃等补偿参考标准

 

 

                                                                                     中共大石桥市委

                                                                                      大石桥市人民政府

                                                                                       2010年12月6日

                      >> 大石桥政府网—关于印发《大石桥市城乡房屋拆迁管理办法》的通知

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