• 2013房地产十大趋势
  • 资讯类型:城市规划  /  更新时间:2013-02-10  /  浏览:2277 次  /  

2013年,中国房地产业迎来了一个发展关键时期。基于房地产行业在国民经济增长和社会发展中的重要地位,而各方对中国房地产业今后的走向又十分关注,所以人民网日前给出一些走势判断和思考,本文予以整理、摘要,希望给人们提供些许信息资讯。

高使用率的功能地产是房地产的正能量

近年来,国内功能地产发展方兴未艾。从目前国内房地产市场的发展态势来看,短期内针对住宅地产市场进行的限购政策不会改变,同时随着房地产市场的细分,整个产业将趋于进一步转型升级。未来更多发展机会将来自改善性住宅、刚性需求住宅、使用率高的商业、旅游、教育、文化、养老等具有使用价值和附加价值的地产。努力挖掘其使用价值,提高其使用效率,将使国内功能地产成为房地产市场的正能量。

土地制度顶层设计与改革将影响中国房地产业

土地是制约房地产业发展的基本要素。从目前情况来看,决定房地产业命脉的土地供应依然存在事实的垄断。这种土地垄断供应制度产生了许多严重问题,如高地价引发的高房价、土地财政依赖症、经济结构扭曲、地方发展转型动力严重不足等等,这些问题不但对房地产业的消极影响相当深远,而且短期内很难解决。未来应该针对当前的土地一级市场的供应垄断问题进行系统的改革。

房产税和资源税都将对市场产生巨大冲击

关于房产税和资源税的消息有很多传言,但保有环节的税收将肯定会继续增加试点城市,探讨更多的模式和经验。虽然存在着重复征税需要增减配合问题、短期推进困难问题等因素,但是从长远来看,房产税的全面推进还是一个大的发展方向。预计今年将在6-8个城市试点和推进。

增加收入是中国人住有所居的希望所在

就当前的收入水平而言,中国绝大多数城市的房价可谓非常高,一线特大城市尤其如此。许多人觉得这样的房价需要大幅下调,普通城市居民才能够有能力购买。但是,房价问题早已不再是房地产本身的问题,它涉及到方方面面的利益,牵一发而动全身,指望房价全面大幅下调是很不现实的。因此,中国人买房的希望不在于房价降低,而在于收入的增加。中共十八大提出了收入倍增计划,可望将来在大力关注民生的政府努力之下,普通百姓的收入增长速度不但能够超过CPI,而且能够超越高房价。这是政府未来需要给消费者的承诺。

2013年房地产各项指标将好于上年

受房地产调控限购、限贷等政策持续实施的影响,2012年全年房地产开发投资增速创近年来次新低,只比2009年全年的投资增速16.1%回升0.1个百分点,这说明调控政策实施效果明显。但是随着政策边际效应的逐渐递减,加上宏观面预调、微调力度的加大,行业投资的积极性也有所增加。预计今年的各项行业指标都将好于去年,投资增速将达20%以上,但是现在普遍存在的乐观情绪是不可取的。

商业地产大热或引爆城市土地供应风险

2010年以来,国内住宅市场遭遇“限购”、“限贷”、“限价”等相当严厉的宏观调控,投资和投机性需求纷纷被挤出市场,于是商业地产特别是城市综合体俨然已经成为开发商自我救赎的武器。2011年后不少地方的城市综合体的数量进一步攀升。数据显示,至2015年,20个重点城市新增入市体量将达到1.64亿平方米,而3-5年内城市综合体增量将以中西部城市为主。其中蕴藏的风险委实不可小觑,商业的问题出现将远远大于住宅,地方政府不应该是招商推手而应该是警示者和风险化解者,提供未来准确的数据和土地推案量告知企业,这是最大的服务功能。

房地产企业将强者恒强房企品牌进入修复期

随着国内房地产市场发展机理的不断演进,未来的房地产开发商将会出现一些分化。大型开发商由于占据诸多有利因素,往往会利用战略制胜,节奏制胜,金融制胜,它的市场份额会越来越多,更大更强的龙头企业将会越加强势;而一些中小型开发商则会被淘汰出局,退出市场。总的来说,市场集中度将会持续增大。同时,众多著名品牌企业也在各种因素特别是生存和人力资源以及管控条件下,出现了产品、消费者关系、品牌问题,品牌服务工作必须加大修复力度,品牌不再是策划、广告,而是品质、监督、服务和口碑。

城市综合体与远郊区“产城融合体”将是未来重要模式

城市化成为趋势,可分为四类,即大城市到都市圈、小城市向中心城市、县域城镇向城市以及农村就地城镇化四种类型。国内不同城市地产的开发,应该根据不同的区位环境与项目基础来选择相应的开发模式,并在此基础上实现产品差异化,以提高地产开发的专业化程度。从区位环境角度来看,发达城市中心城区适宜发展城市综合体;近郊区商业适宜城市产业园;远郊区资源相对分散,土地利用的效率要求降低,低端平价产品较为普遍,基于巨大的发展空间,大城市远郊区和三四线近郊区的产业地产将向“产城融合”的局面发展。可见城区综合生活体开发模式,远郊区“产城融合”将是未来重要模式。城区综合生活体的开发模式要考虑生活便利、工作距离、交通动线、体验经济,互联网经济等新形式的变化和复合;而远郊区和众多三四线园区开发需要综合考虑产业方向、关联度、支撑度,资源垄断、区域现有资源、市场前景、政府支持、未来资源支持等各个方面。

城镇化决定了城市化模式选择与城市进入选择的重要性

未来房地产的许多发展机会都能从城镇化、工业化和农业现代化进程中挖掘。所以,中国的房地产也还会有稳定的跟GDP相匹配的增长周期,城镇化决定了城市化模式与城市进入选择的重要性。随着中国城镇化的不断推进,大量人口将定向各种不同类型城市集聚,由此衍生出的对房地产的需求将是巨大的。

房地产代理中介行业将发生嬗变

在新形势、新理念、新技术的冲击之下,许多传统的房地产中介业务模式将会面临挑战甚至瓦解。互联网技术的日新月异,加上科学严谨的房地产测评技术的发展,公正客观的估价理财服务体系已经悄然成为行业未来变化的亮点。在这样的情况下,原先依赖于店面等传统陈旧模式生存发展的中介行业将迎来巨大的挑战和机遇。低端经纪人要向高端房屋理财师发展,专业房产估价、测评、理财软件将应运而生,90万亿的存量房屋资产将成为财富平衡器和放大器。

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