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王湘庆:中国房地产问题在于如何解决供需问题
类型:专家解读  日期:2013-11-05  浏览:1405 次  评论:查看评论

2013年11月04日 10:07:44来源: 新华网

        对于中国梦,每个人有着自己的理解,港丰集团副总裁王湘庆做客《新华有约》在新华网新华房产特别推出“美丽中国,我的梦”活动中畅谈了自己作为一个房地产人对它的理解。
 
  国家富强是企业、个人圆梦的基础
 
  美丽中国我的梦,只有在美丽中国的基础上,才能实现“我”的梦。这个“我”可以是国家政府、地方政府、可以是企业,也可以是个人。虽然他们的梦是不一样的,但是主体是一样的,就是希望我们国家美丽富强。
 
  谈美丽中国我的梦,首先来说就是我们国家要能够美丽、富饶、富强,有一个非常快速的发展。国家能够迅速的富强起来,这样才能使得企业、个人来圆梦。
 
  说到美丽中国,要从各个方面政治、经济、军事、社会等分析。政府有我们国家发展的完整计划,地方政府有所管辖区域内政治、经济等各个方面的计划;企业也希望在国家经济、政治发展,国家富强的基础上,能够获得较快的发展和更大的经济效益,能够跟上国家快速发展的列车。人们群众在国家发展当中,每一个个体也希望在给国家做出贡献的同时,享受到国家发展的成果。美丽中国我的梦,大到国家,中到各个企业,小到每个群众个体,分别在不同程度有各自的形式。
 
  自从改革开放30年来,我们国家有非常快速的发展,在全世界可以说列为首位。几次金融危机都平安度过,而且保持了较快的发展速度。例如1997年金融危机对整个亚洲冲击非常大,而中国在整个亚洲有举足轻重的作用,我们国家能够保持稳定的发展,能够保持货币不贬值给亚洲各国起到了积极作用;美债危机也好,美国两房危机也好;欧债危机也好以及西方发达国家历次金融危机给整个世界发展带来了较大影响,在这个过程中,中国在稳定世界经济发展来说,仍然起着火车头的作用,很多国家把中国比作世界经济发展的“火车头”。
 
  在中国快速发展的同时也出现了这样论调:中国前三十年发展是不错的,后面是否还能保持较快的发展速度,是否能够仍然起到世界经济发展火车头的作用?进而也提出了各种各样关于中国可持续发展能力的言论。其实人民也有这样的担心:经济、环保和体制能否适应后面30年仍然能够保持较快的发展速度?
 
  在保持社会可持续发展当中我们可以看到,国家、政府、政党做出了大量的工作,虽然在执行过程中有许多不尽如人意的地方,但是总体而言是相当快的。世界各国曾经把美国的体制作为世界第一的标志,把中国体制看做是可能影响世界经济的体制,但是通过两次金融危机,越来越对中国的体制表示出支持和赞同,甚至是尊重的姿态。有些国家甚至是效仿我们国家的体制,因为它从抗危机能力和利用集中在国家政府和人们群众手里的权力,对抗各种经济干扰能力方面来说,超过所谓的自由国度,自由市场经济的状况。因此我们的体制是不是世界最优秀的,那是后人评判和历史评判,但是可以看出我们的体制有强大的生命力,而且还在发展。
 
  中国经济从政府来说,在经济转型和经济改革,因为中国是建立在贫穷、落后的基础上,改革开放30年有较快的发展,但这其中也带来了存在的各种问题。但在创新能力、技术革新上、专利科技发展上,政府下了大力气,中国经济转型出现端倪。尤其近两年来经济转型越来越快,密集劳动越来越相对降低,国家核心竞争力得到加强和凝聚。除此之外,国家还有非常大的发展潜力没有挖掘出来,比如说发达国家和中等发达国家他们用在人们生活水平的消费上,他们所占的比重远远超过我们。我们国家第三产业只占国民经济的30%左右,发达国家可以占到60%-70%,因此我们国家在持续发展力上,GDP增长上以及其他经济、社会指标增长上都有很大潜力,如果我们能在这方面加强,那么中国持续发展力再延续10年、20年,30年仍然是不成问题的,所以从政府来说,对我们的转型和持续发展有着极大的信心,而且做了宏观计划,通过我们的具体落实,执行,从蓝图变成实际运行,最后达到结果,这是从政府角度来说,实现我们国家富强、强盛、屹立世界东方强国位置上。
 
  要让人民享受到国家发展的成果
 
  人们群众关心的除了国家发展外,还有发展能不能把生活水平有机的结合在一起,真正享受到国家发展的成果。从近30年看,人们生活有了极大改善,可是在改善的同时,人们却不能充分的感受改革开放和经济发展的成果,至少觉得比例上没有跟上。还有贫富差距方面,在发展初期,提倡一部分人先富起来,然后先富带动其他人共同富裕。但是30年来,的确有一部分人先富裕起来了,可是并没有像预计的那样带动全体国民富起来。虽然国民的生活也提高了一点,但是和富裕人相比,我们国家的贫富差距在世界上来说是相对比较高的。这就是发展不平衡,这也是引起底层的、基层人们群众对发展不平衡的不满意。国家在下一步就要考虑的是如何带动大家共同富裕、共同享受国家发展成果。
 
  另外中国从原来80%以上的农民,达到今天56%的城镇人口,44%的农村人口,城市化进城实际上已经在突飞猛进的发展,但是如果要达到中等发达国家的水平,城市人口和农村人口的比例应该在三七开。要达到较发达国家程度时,农村人口和城市人口比例还要大大降低,所以我们国家城市化进程还有非常大的发展余地,也带来了可持续发展的余地。如果要实现中国梦的话,城市化进程,环保、第三产业等等都是我们国家可持续发展的潜力,只有国家发展,企业才能在国家发展当中发展起来,人民群众才能富裕起来,各自实现自己的中国梦的形式,广大的个体、广大的企业的梦最终集中到国家的中国梦。
土地供应、地价决定房价 行政手段只短期有效
 
  中国房地产近10年来有着非常大的发展。上世纪80年代之前是计划经济,虽然城市人口只占总人口的20%,但是要想分到一套房是非常困难的。年轻人要等十年也未必分的到一套房。没有出租房,更没有商品房的说法。上世纪80年代开始进行住房改革,90年代商品化开始出现,90年代末商品房走入市场经济。2004年之后到今天,将近10年的时间,房价与10年前相比涨了4到5倍以上,房价涨幅要超过大家的经济收入,也包括GDP,因此泡沫论就出来了,至于房价会不会再涨,能不能在合理的、健康的、良性的范围内发展,是大家非常关心的事。
 
  我认为,中国的房地产到今天只发展到了中期阶段,后面还有较快的发展。因为,第一,私人拥有住房率达到了80%左右,但是城市化进程中还存在很大的不平衡。人民在各个城市中的流动发展变化很快,农村到城市,到发达城市,结婚、小孩、父母养老都需要房子。他原来有一个房子,在新的工作地也要有一个,这样他就有两套房,再给父母买一套,因为父母跟孩子住一起未必是总体趋势,而父母自己在老家又有一套,这是中国的现实,在这种情况下,中国拥有房产以家庭为单位计算,在大部分家庭达到150%才能达到相对饱和,相对平衡的状态。现在仅仅在80%多一点,也就是说还有将近70%的房产需要建设,需要满足群众和城市化进程的需求。如此大的需求量支撑下,房价降的可能性是不大的。
 
  另外,人们工资不算高,如跟国外工资与生活比例相比,人们的工资还需要快速的增长,至少要跟上GDP的速度。
 
  人们普遍认为房产企业搜刮了人们10年、20年的工作成果,但实际情况并非如此。的确这几年不少房企赚了很多的钱,但如果按比例来算它不算最高,而且还有较大的提升空间。房价涨了3、4倍甚至4、5倍怎么能说房企没赚钱呢?但我们要看下地价涨了多少。各地无论是一线北上广深,还是二线的各省会城市,楼面地价涨的速度远远超过房价涨的速度。某知名房地产人士曾说过,“如果政府能把楼面地价降50%,我就可以把房价降30%”。如果按绝对数来说,房价降30%远远超过地价降50%的资金。这说明中国的楼面地价价格太高了。地方政府为何对楼面地价要价如此高呢?因为地方财政收入依赖土地出让。过度依赖土地出售,没有其他方面的来源,所以都压到了房地产业。房地产企业一定要赚钱,所以房价就会逐渐在高企。
 
  土地供应能不能跟上,楼面地价能不能适当降低,这是房价下降的主要问题。如果增加土地供应,如果地价下降,那么房价就一定会降。如果这些不变,工资在涨,各种材料在涨,消费品在涨,而期待房价下降那是不可能的。
 
  在这种情况下,某些人判断房价下降不过是在满足群众的心理需要,在搞乱经济秩序,因为这是实现不了的,反而误导了群众。曾经买房首付只需10%、20%,按揭80%、90%,后来逐渐演变到目前的政策,30%首付,70%的按揭。发达城市、二线城市大家普遍采用按揭的形式,如果房价平均下降30%,那么一定有楼盘降40%、50%,买这些房子的人变成负资产,就可能不要房,这时候银行收不到按揭而是会收到一批房子,这将是对银行的极大打击,对已经买房的老百姓也非常不公平,他可能10年、20年、30年攒出的首付费用,通过3年、2年就变成负资产。钱变成泡沫,对经济发展、人民生活是非常坏的。
 
  某些现行政策在短时间内效果是不错的,有效的,但在长时间内是不能这样执行的。因为违反了市场经济发展的规律。比如说限购,如果价格增长过快,中央的限购政策是正确的。但不可能长期推行,不符合经济发展规律。这些行政手段阶段有用,最终还是会回到商品经济规律上来。要采取更合理的措施,使得房地产平稳、健康、良性的发展。而不是靠指令性政策和打压。所以说房地产还有10年的发展,这10年发展如果生活水平、工资的提高、医疗的解决,教育、养老解决,房地产再上涨50%、80%甚至100%,人民群众也仍然可以承受,反之,这些问题不解决,哪怕房价下降30%仍有大批人买不起。
 
  中国的房地产问题并不是它涨和降的问题而是它如何随经济发展合理的解决人民的供需问题。如果房价能够控制在10%到15%的涨幅,在10年内就是正常的。同时还要跟上GDP的增长,人们工资的增长,生活水平需求的增长。建议年轻人不要一开始就一步到位,奋斗10年、15年再买很正常,要量体裁衣。

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